Pertumbuhan ekonomi kelas menegah beberapa tahun terakhir membuat permintaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) terus meningkat. Jika tidak dikendalikan, maka hal ini mampu memicu peningkatan harga aset properti yang tidak mencerminkan harga sebenarnya (bubble) sehingga dapat meningkatkan risiko kredit bagi perbankan dengan eksposur kredit properti yang besar.
Melihat kemungkinan ini, Bank Indonesia mengeluarkan kebijakan yang berfungsi sebagai deselerator potensi bubble. Langkah antisipasi ini ditunjukkan ketika BI menerbitkan peraturan 14/10/DPNP tentang Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang Melakukan Pemberian KPR dan KKB pada 15 Maret tahun lalu. Kebijakan ini langsung membatasi ruang gerak Loan to Value (LTV) sehingga diharapkan mampu memperkuat ketahanan sektor keuangan serta meminimalisasi sumber-sumber kerawanan yang mungkin saja terjadi.
Kebijakan ini ternyata memberikan hasil sejalan dengan apa yang diharapkan sebelumnya. Tim riset Henan Putihrai melalui analisanya, HP Reseach, menuturkan, beberapa bulan setelah peraturan BI itu diaplikasikan, realisasi KPR pada Agustus 2012 sebesar Rp 197 triliun, turun sekitar11% dibanding realisasi KPR pada Juli 2012, sebesar Rp 220 triliun.
“Jadi, kebijakan BI kami nilai efektif,” tulisnya dalam HP Analytics yang diterima KONTAN. Tapi, tentunya perlambatan KPR ini memberikan konsekuensi perlambatan pertumbuhan Gross Domestic Product (GDP) Indonesia.
Tim riset Henan Putihrai menambahkan, masih jauhnya potensi bubble pasar properti Indonesia tidak hanya dilihat dari menurunnya realisasi KPR saja. Ada tiga indikator penting yang menjadi cerminan masih jauhnya resiko bubble pasar properti.
Yang pertama, Rasio Mortgage (KPR, KPA dan Ruko) to Total Loan sepanjang 2013 rata-rata sebesar 9,1% atau jauh di bawah saat krisis 1998 yang mencapai 21%. Lalu, survei menunjukkan bahwa 95% spekulator properti tidak menggunakan pembiayaan untuk membeli properti. Yang terakhir, NPL Mortgage sepanjang 2013 ini rata-rata sebesar 2,4% atau jauh di bawah saat krisis 1998 yang mencapai 25%. Selain itu, rasio Mortgage to GDP saat ini adalah sebesar 11,7%.
Dimintai konfirmasi terpisah, Reza Priyambada, Kepala Riset Trust Securities, memiliki pandangan senada. Pasar properti Indonesia masih jauh dari resiko bubble. Menurutnya, bubble terjadi jika para pengembang terus membangun propertinya dengan menghunakan pinjaman bank, tapi tdak diiringi dengan kuatnya permintaan.
“Saat ini belum terjadi bubble, tapi jika tidak dikendalikan bisa saja terjadi. Apalagi kalau sampai bank memberikan kredit kepada pihak yang tidak kompeten,” jelasnya kepada KONTAN, Selasa (23/7).
Intinya, lanjut Reza, para pelaku pasar, khususnya perbankan, jangan hanya mengandalkan kebijakan yang diterbitkan BI. Pihak bank juga wajib memiliki manajemen resiko yang sempurna demi meminimalisir resiko bubble.
Nah, jika berbicara manajemen resiko, artinya bank harus mengaplikasikan manajemen resiko teraebut secara menyeluruh mulai dari sistem pendukung hingga sumber daya manusianya itu sendiri. “Jangan sampai hanya karena nama kliennya besar dan memiliki relasi dekat, bukan berarti kreditnya dipermudah. Itu enggak boleh,” pungkas Reza.
